Condomínio Fechado ou Loteamento – Saiba as diferenças antes de investir

Muitas vezes, definir pela escolha de uma casa ou apartamento já é algo que tira nosso sono. Mesmo depois de decidir pela construção da sua tão sonhada casa, muitos clientes chegam até mim com uma dúvida muito frequente sobre aonde comprar um terreno: Condomínio fechado ou loteamento?

Claro que o ponto alto pela escolha é agregar ao sonho da casa própria a ideia de segurança, espaço aberto e verde e privacidade. Mas afinal, quais as principais diferenças entre condomínio fechado e loteamento? Separamos 5 pontos para você entender um pouco melhor.

1. Legislação

Primeiramente a diferença entre um condomínio e um loteamento começa pela legislação, já que cada um desses empreendimentos possui sua lei específica.

A lei 6.766/79 responsável pelo loteamento considera o mesmo como uma subdivisão de gleba em lotes para finalidade de edificação, sujeita a abertura de novas vias, de logradouros públicos, modificação e ampliação ou prolongamento de vias existentes.

A lei 4.591/64 é restrita à condomínios fechados, os quais correspondem por edificações ou conjunto de edificações com um ou mais pavimentos, construídos na forma de unidades isoladas entre si, para fins residenciais ou não.

O condomínio também é regido pelo Código Civil (artigos 1331 a 1358).

Diferente da lei de loteamentos que é bastante ampla, a lei de condomínios dispõe de normas específicas somente para esse tipo de empreendimento.

2. Espaços

Os espaços que fazem parte de condomínios e loteamentos possuem funções bem diferentes.

Em um condomínio, todas as áreas adquiridas no conjunto – lote, construção, ruas, áreas de lazer – são privadas, ou seja, pertencem aos seus proprietários.Ao comprar um terreno em um condomínio fechado, você estará adquirindo a fração ideal da área, o que abrange, além do terreno de uso privativo, espaços de uso comum como a estrutura de lazer (quadras, playground, piscina, salão de festas), áreas verdes, praças e as vias de acesso. Existe controle de acesso, ou seja, só podem entrar no condomínio as pessoas autorizadas por moradores e responsáveis pela administração.

Em um empreendimento de loteamento, somente o lote é considerado propriedade privada, enquanto que as demais áreas são públicas – de uso de toda a população – e ficam sujeitas ao controle da Prefeitura Municipal. O que poderá ocorrer é um controle de circulação, ou seja, para quem não reside ou trabalha no loteamento fechado, a entrada é liberada mediante apresentação de documentos.

3. Acessos

Pegando o gancho sobre questão de acesso, os acessos a um condomínio sempre serão restritos aos proprietários das unidades, enquanto que no loteamento fechado a entrada deve ser livre para qualquer pessoa. Embora as vias e espaços externos de um loteamento sejam consideradas de uso público, algumas prefeituras permitem que estes façam um controle de acesso por meio de cercamento com guarita e serviço de identificação, o que dá ao porteiro a permissão para acompanhar qualquer pessoa no seu trajeto até uma determinada unidade comercial/residencial.

4. Manutenção

No loteamento, a lei não prevê a cobrança de taxas de manutenção, porém, permite aos moradores a criação de uma associação para otimizar serviços por meio de contribuição financeira. Cabe a cada morador a vontade de aderir ao grupo associado, ou seja, não há obrigação de participar do mesmo.[

Já em empreendimentos de condomínio, a lei estabelece obrigatoriedade de pagamento de taxa de manutenção das áreas de uso comum. Nesse tipo de empreendimento, o morador que não custear o valor estará sujeito a perder seu patrimônio para quitar a dívida com o condomínio.

É preciso lembrar que, em um condomínio, a segurança, limpeza, área comum, energia, tudo está incluso no valor do condomínio e por isso ele pode até ser mais caro em uma breve análise. Entretanto, se a sua escolha for morar em uma casa em loteamento que não tenha nenhuma forma de taxa de manutenção, com o tempo também será necessário fazer a manutenção do seu imóvel. Assim a variação dos custos acaba se assemelhando.

5. Administração

Devido à existência de infraestrutura de uso comum dos condôminos, o condomínio precisa ter uma administração para controlar a arrecadação da taxa mensal e gerenciar os serviços de manutenção. Tudo isso é realizado pelo síndico. No loteamento, o administrador pode existir quando há uma associação encarregada de prestar serviços aos proprietários.

Quem mora em condomínio tem que seguir o que for decidido em convenção e o que estiver contido no regulamento interno. Já os moradores de loteamento fechado seguem os dispositivos do estatuto social. O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é cobrado sobre a fração ideal de imóvel em condomínio fechado (isto inclui as áreas privativa e comum). O morador de loteamento fechado paga IPTU relativo ao seu imóvel (terreno ou terreno + casa), pois as áreas comuns são consideradas públicas.

Para finalizar: Segurança no momento da compra

Embora sejam instituições jurídicas diferentes em sua estrutura geral, os condomínios e loteamentos fechados também podem apresentar semelhanças que dificultam a percepção de possíveis interessados em adquirir uma unidade.

Assim, para ter total certeza sobre a denominação de um empreendimento, ou seja, para saber se ele é considerado um condomínio ou loteamento, basta verificar o registro feito pelo dono do mesmo no cartório e na prefeitura.

Uma dica super importante, antes de comprar um lote, independente do local é saber a natureza do empreendimento para evitar surpresas. O ideal é buscar informações no cartório de registro de imóveis, pois na certidão constatará se o lote que você está comprando é em um loteamento ou condomínio fechado e principalmente se há débitos no nome do empreendedores ou algum processo em andamento.

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Daniela Manosso Bampi é arquiteta e urbanista, acreditada LEED GA. Graduada pela Universidade de Caxias do Sul e Pós Graduada em Construção Sustentável pelo INBEC.